Acheter des terres agricoles

[frgo84]

pour acheter une terre agricole ; en dessous de 2500 m² la safer n'a aucun pouvoir. Au dessus de 2500 m² la safer à 2 mois pour trouver un exploitant agricole qui, si la terre que vous avez acheté disons 10 hectares à 10 000 euros, peut annuler la vente et, la prendre à son compte à 10000 euros. C'est dommage, imaginons deux amis un veut vendre à l'autre il lui fait un prix, et un autre les double.

[Geispe]

GEIPSE tu connais pas dans ton coin une ferme ou maison a renovée sur 2 ou 3 hectares de terre a mois de 60 000 euros?

faut pas rêver... çà se fait de plus en plus rare (en raison de la demande (concurrence allemande chez nous), mais aussi parce que ce genre de bien se fait rare, les maisons étant en général dans les villages, et les terres agricoles sous la coupe de la Safer) Faut pas compter en dessous de 200 000 euros...
Et il est plus facile de trouver avec un peu de terrain 20 à 50 ares ou plus, et essayer d'aggrandir une fois qu'on est sur place en achetant ou en louant...
Bien qu'en cherchant bien... mon fils a trouvé récemment (plus d'un an de recherche) une ancienne maison sur 7ha de forêt de sapin...
J'ai cherché aussi pendant un an pour trouver mes 3ha il y a plus de quinze ans de çà... (un peu coup de bol ancienne scierie rachetée par agence immbilière qui a ensuite fait faillite à cause d'erreurs (interdiction de réaliser un projet immobilier dans lequel ils avaient investi).

J'aurais à refaire je referais pareil : chercher, chercher... relaxe et ne pas perdre patience, et ne prendre que si c'est "parfait" (ce que j'ai trouvé correspond comme une carte postale à ce que je voulais : çà aide à trouver c'est important pour ne pas être déçu à plus long terme : savoir exactement ce qu'on veut)
et bien sûr tout le temps augmenter préventivement ses économies... et son apport.

[ingremance]

j ai trouver une ferme en bon etat 90m2+grange avec 4 hectares pour 90 000 euros ... mais pour l instant suis short car j ai que 60 000 euros ...

on est pas embeté par le region on peut s installer n importe ou a condition qu il y est de l eau et une terre bonne

pas simple a trouver

[mahiahi]

Y a-t-il des gens dans le 49?
J'ai trouvé ceci :

A louer pour projet agriculture bio / développement durable, beau corps de ferme avec 28 hectares dans zone de bocage (Maine-et-Loire).
Possibilité reprise seul ou GAEC ou autre forme d'association.
Terres d'un seul tenant entièrement irrigables (étang et droit de pompage dans une rivière).
Possibilité de logement pour une ou plusieurs familles.
L'environnement n'est pas des plus préservé mais bonne situation pour la vente directe : 15 km de Cholet 60 000 habitants, 45 minutes de Nantes, 60 minutes de Angers.

Adresse :
La Corbière
49450 Roussay

Tel : 02 41 70 36 67
E-mail :
grimaud_j@yahoo.com

[Geispe]

j ai trouver une ferme en bon etat 90m2+grange avec 4 hectares pour 90 000 euros ... mais pour l instant suis short car j ai que 60 000 euros ...

la région est quand même importante pour ce qui est des prix... je suis dans le 67... là çà vaut de l'or

[MadMax]

Pour l'achat de terres, il est quand même bon d'attendre j'imagine, vu l'animation sur le site "bulle immobilière" (y'a pas mal d'oléocènistes là-bas d'ailleurs )

[guino]

N'est ce pas un peu l'idée de cette conversation, voir si y a des gens prets à acheter ensemble, avec quelques non profanes pour lancer l'activité agricole, et des bonnes volontés pour aider physiquement, plus des soutiens extérieurs ?

[ingremance]

le plus dur est de trouver la bonne region

avec la secheresse qui s installe le sud est condamné, les hivers qui seront de plus en plus dur avec la crise de l'energie oblige a avoir des hectares de bois en plus de terres agricoles

le plus difficile est de regrouper des personnes ensemble (esprit de propriété et mesentente peuvent tout faire capoter)

pour ma part mais ca n engage que moi il faut acheter un domaine a plusieurs ou chacun est propriétaire de son lopin de terre avec des ressources (bois, eau, atelier) en commun, je cherche depuis 2 ans ou m installer et depuis peu on trouve des exploitation a reprendre par des non agriculteurs car les safer n ont plus d'argent dans les caisses pour acheter... et s'installer aujourd hui a credit en agriculture est suicidaire donc les repreneurs se font rares (evidement dans des zones delaissées pas la ou le foncier tend a rendre ces terres constructibles)

d'ailleurs c le moment d acheter car des rumeurs de passage en terres constructibles (avec creation de zones protégées non agricoles non constructible) commence a circuler et certains ne vendetn deja plus en attendant que ca passe constructible

un hectare vaut de 1000 euros a 15 000 euros suivant la region (100 000 euros l hectare pour une vigne de grand cru)

les terres accessibles aux non agricoles se negocient toujours plus cher mais avoir un coin tranquille pour vivre en auto suffisance alimentaire est un peu a ce prix ... moi je suis preta apayer 6000 ou 10 000 euros pour un hectare cultivable meme si le marché le met a 2000 euros

je travail sur des projet de teletravail pour avoir des ressources avant que le crack ne provoque une panique sociale et economique

avis au amateurs

il est temps de se constituer en groupe de travail

certains peuvent deja s installer d'autre ne venir que lorsque la situation dans les villes sera intenable mais dans tous les cas l union fait force et 10 ou 20 familles (ou simpleme,nt individus) qui s installent avec une majorité de points en commun peuvent recréé un espace plus solidaire

heuuu le neo nazi et le gars d extreme droite qui ont repondu au sondage sur nos tendances politique je sais ce qu on peut en faire...

[thorgal]

parce qu'une belle carte vaut mieux qu'un long discours :
y a plein de cartes bilan pour 2005 sur ce site de meteo france

[mahiahi]

avec la secheresse qui s installe le sud est condamné

Là, je ne suis pas d'accord du tout !
Ce sont plutôt les régions de plaine qui vont souffrir. Là où les précipitations sont déjà faibles. C'est-à-dire plutôt l'ouest et le nord de la France. Il faut détailler par régions, bien sûr, mais je donne pas cher de la Beauce, par exemple, où il tombe 550mm par an, alors qu'il en tombe 2000 dans les Cévennes.

Erreur!
La sécheresse n'est pas une question de quantité d'eau annuelle, mais un manque de précipitations régulières.

[Mathieu G.]

pour ma part mais ca n engage que moi il faut acheter un domaine a plusieurs ou chacun est propriétaire de son lopin de terre avec des ressources (bois, eau, atelier) en commun, je cherche depuis 2 ans ou m installer et depuis peu on trouve des exploitation a reprendre par des non agriculteurs car les safer n ont plus d'argent dans les caisses pour acheter... et s'installer aujourd hui a credit en agriculture est suicidaire donc les repreneurs se font rares (evidement dans des zones delaissées pas la ou le foncier tend a rendre ces terres constructibles)

Je pourrai être interessé par ce genre de reconversion, pas forcément tout de suite, mais je ne vais pas bosser dans l'informatique très longtemps. Je pense effectivement que le choix des personnes avec qui tu t'installes est primordial. Pour pouvoir vivre dans une communauté, il faut des personnes respectueuses de la vie privé des autres et prêtes à rendre service sans rien en échange. Des gens faciles à vivre et pas trop exigeant sur le plan matériel. Par contre, pour la région, je me dis que proche des pyrénées, ça serait pas mal. Y'a de l'eau et le climat n'est pas trop rude.

[Geispe]

Pour pouvoir vivre dans une communauté, il faut des personnes respectueuses de la vie privé des autres et prêtes à rendre service sans rien en échange. Des gens faciles à vivre et pas trop exigeant sur le plan matériel

c'est le problème que l'on rencontre toujours et j'en suis venu à la déduction que le mieux serait de pouvoir se cloner, comme çà on est à peu près sûr que les gens conviennent
faut donc trouver autre chose... une communauté d'ermites... me semble être une idée intéressante, le problème étant d'arriver à la réaliser...
càd une vie de groupe où chaque individu est pour soi et totalement libre (ce qui correspond en fait à nos envies vu le nombre de célibataires, séparés, familles monoparentales) est seul comme un célibataire s'il en a envie, mais n'est pas seul parce qu'il est en groupe car c'est une envie qui est simultanée.
Quand on aura résolu cette équation on aura trouvé un mode de vie intéressant pour le futur, peut être même le mode de vie du futur...

[Luc]

Intéressante, cette file...

Il y a là tous les thèmes essentiels utiles à une réflexion d'installation agricole "alternative"...

-Comment accéder au foncier agricole?
-Quelle stratégie d'acquisition imaginer face à l'explosion de la bulle des actifs?
-Quel type d'association faut-il mettre en place?
-Quelles productions agricoles développer?
-Comment anticiper les changements (transports,fertilisation,travail agricole,changements climatiques,commercialisation...)?

Etant engagé dans le montage d'un projet, et ayant déja réfléchi à ces points, je vais vous en exposer "ma" vision.



1) Accès au foncier agricole:
Pas de language édulcoré possible: le principe d'attribution du foncier agricole en France est sous un mode de contrôle maffieu. Les SAFER nées de la Loi de 1962 ont étées intégralement détournées de leur vocation fondatrice par des groupes d'intêret privés. A l'anti-thèse des principes du Code Rural Safer, les SAFER ne permettent pas l'installation de jeune hors du cadre familial mais travaille à 80 %pour des agrandissements.
Le résidu restant correspond aux installations aidées d'enfants d'agriculteurs. Cette situation a été créee par la course à la surface induite par la PAC: Plus de surface, plus de primes.
Cette hérésie, dont je vous passe les modalités techniques, va continuer jusqu'en 2013. Après, si l'agriculture n'est plus aidée, la survie des exploitations risque de passer par une course encore plus effreinée au productivisme, même si les opinions publiques s'éveillent: en économie libérale, le bon-sens et le citoyen ne contrôlent plus rien...

Concrètement, les Comités Techniques qui se réunissent périodiquement pour attribuer les lots sont composés à une large majorité de militants des FDSEA ou Jeune Agriculteurs. Les mêmes que vous retrouverez au CA des MSA, des ADASEA, des chambres d'Agriculture, dans les filières techniques, au CDOA (Comité Départemental d'Orientation Agricole) qui vous attribuera en fonction de votre "profil" 0, 20 ou 60keuros d'argent public...sous forme de DJA.

Donc, en pratique, même doté de la capacité professionnelle le CT trouvera toujours une bonne raison pour rejeter votre candidature.

Plusieurs cas de figure sont possibles:
- un petit vieux partant à la retraite est d'accord pour vous vendre quelques hectares. A la signature du compromis, le Notaire est tenu d'en informer le Délégué Structure Safer, qui après consultation des agriculteurs locaux informera la Direction Départementale Safer... La SAFER peut alors casser la vente (et le fait tout le temps) pour substituer un acheteur de son choix, désigné en Comité Technique...
Je vous le donne en mille: comment est choisi le Délégué Structure de la commune? Par le syndicat majoritaire... FDSEA dans 94 dpt sur 95

- La SAFER, agissant comme une agence (commission 9%), est contactée par les vendeurs. Même mode d'attribution que précédemment.
En résumé, sur des terres nues (sans bâti), avec ou sans capacité agricole, probabilité d'attribution à un néo-rural: 0,00.

Cependant, la SAFER est tenue pour les propriétés bâties, de présenter des propositions au moins équivalentes à celle d'un acheteur extérieur.
Ce qui n'est pas toujours le cas. La SAFER cherchera alors à démembrer la propriété afin de présenter un tout équivalent: les terres à l'agrandissement des agriculteurs voisins, le bâti à des Anglais ou Hollandais... Résultat: des primes pour le voisin, du maïs partout, les terres et les haies saccagées, un jeune qui restera chomeur, la nappe phréatique détruite, un Anglais à la bétonneuse pendant 15 ans...
Le seul espoir dans ce cas de figure... Le retournement du marché immobilier qui laissera la SAFER dépourvue lors du montage de la substitution... Vous comprenez l'interêt de suivre les évolutions du krach...

Quelques échappatoires: si un domaine foncier est détenu par une SCI, la SAFER n'est pas notifiée par le Notaire. Un preneur (bénéficiaire d'un bail rural durant au moins 3 ans) est prioritaire lors de la vente des terres. Mais bon courage pour trouver un propriétaire qui acceptera de vous signer un bail rural...

En résumé : Espérer bénéficier d'une aubaine, bail rural avec assurance de vente au bout (le bail sans vente est dèja une aubaine), propriété sous forme de SCI.
Mais le coup de chance n'est pas une stratégie... Selon mon analyse, le blocus organisé peut être contourné... par le haut . A un certain prix, il n'y a pas ou plus d'acheteurs pour des gros domaines... qui ne demandent qu'à être partagés par des co-acheteurs. Les conditions:
1) ne pas être confrontés à des agriculteurs installés qui prennent l'ensemble bâti+terres; ils ne le font générallement pas car leur banque ne les suit pas, pas de rentabilité aux prix constatés aujourd'hui.
2) ne pas être en pleine bulle, ou les biens bâtis ruraux avec un peu de terre se vendent à prix d'or (et trouvent effectivement acheteur)
3) ... réunir des acheteurs dotés de fonds propres, car 0 + 0 font toujours 0 et les banques ne prêtent pas sur des projets hors-norme. C'est très injuste pour les personnes compétentes mais fauchées.


2) Quelle stratégie face à la bulle des actifs?

En fonction de ce qui précéde, la réponse n'est pas si évidente.
En fait la bulle ne touche pas vraiment les terres agricoles à proprement parler puisque leur prix est régulé par la SAFER (les ventes n'étant pas libres). Il y en fait pénurie (organisée) avec des prix relativement stables.
L'explosion prévisible de la bulle immobilière ne devrait pas provoquer un krach des terres agricoles. La PAC étant assurée jusqu'à 2013, l'effacement progressif de l'effet rente des DPU (Droit à Prime Unique) fera peut être dégonfler progressivement les prix, mais sans remettre en cause le blocus du marché. Cf compétition à l'agrandissement plus haut.

Pour ce qui est du foncier avec bâti, les prix dégonfleront selon la part pondérée du bâti dans l'opération. Mais attention! Une fois les acheteurs bullesques partis, si les prix descendent trop, les agriculteurs voisins candidats à l'agrandissement pourront se mettre au prix, et rafleront tout!
Et là, même un renchérissement ne sera pas possible s'il dépasse les prix constatés dans le canton (un des outils de la "régulation SAFER").
Le pilotage risque d'être fin...
En résumé, il faudra probablement accepter des prix tout juste sous-bullesques pour ne plus avoir de concurrence! Merci SAFER!

3)Quel type d'association faut-il mettre en place?
De ce qui précède, il est clair qu'un mode d'association est indispensable pour accéder au foncier. Pour réunir des sommes importantes, sans multiplier le nombre d'associés, pas d'autre solutions que de réunir un groupe restreint d'associés solvables. Les motivés non "fortunés" ne sont pas forcément exclus du projet, mais ne peuvent pas être associés à l'achat. Il existe plusieurs formes de détention collective du foncier: SCI, SCIA, GFA, copropriété... Dans le cas où la SAFER est contournée par le haut, il faut commencer par une forme de propriété collective car s'il y a plusieurs ventes parallèles, la SAFER sera toujours là pour tenter de briser une des opérations... A moins de se présenter à plusieurs co-acheteurs sur une vente SAFER (à +9%...), en prenant un profil... présentable, c'est à dire capacité professionnelle, projet qui s'inscrit un peu dans le Schéma Départementable d'Orientation Agricole (piloté par vous savez qui?), et beaucoup de biffetons...
Et là, cela peu marcher... Après s'il n'y a pas de DJA espérée (un bel outil de formatage... on en reparlera...) les co-acheteurs peuvent travailler comme ils l'entendent. Sauf que le Maire, qui en milieu rural est très,très souvent agriculteur FDSEA vous soignera bien vos permis de construire et le ramassage scolaire... pour vous punir de lui avoir pris ses terres.
Chaque associé doit pouvoir accéder à la 1/2 SMI, c'est à dire à la dimension minimale pour accéder au statut de cotisant MSA à titre principal. C'est très important pour la sécu, pour la retraite, le fisc, etc... Même s'il on se sent hors-système, avec des enfants à charge l'atterrissage est rapide. Chacun étant muni de son statut d'agriculteur, il faut un mode d'association des "exploitants" (le vilain mot, on en reparlera).
Pourquoi? Parce qu'en l'absence d'association légale, l'Administration vous considére associés de fait, ce qui est très désavantageux...
Au delà du cadre légal, les convictions qui vous auront menés jusque là plaideront de toute façon pour une véritable et profonde collaboration dans les activités agricoles.

4)Quelles productions envisager?
Agriculture vivrière (de subsistance) ou spéculative?
Par spéculative, il faut comprendre commerciale, donnant lieu à vente de production et entrée de monnaie sonnante et trébuchante. Dans le désastreux schèma d'écroulement de la société de pétro-consommation que nous pressentons, seule la première risque d'être salvatrice. Cependant, un zeste de pragmatisme, la perte des savoirs ancestraux nécessaires, un peu d'incertitude temporelle quand au planning de régression , me fait plutôt militer pour une organisation mixte. Vivre de la commercialisation en circuit de proximité, mais être capable de basculer en mode d'auto-suffisance le moment venu.

Quelles productions: le foncier doit être apte (condition indispensable) à supporter productions végétales et élevage.
En détail:
maraîchage,
arboriculture :pomme,poire,noix,amande:conservation aisée; fruits de saison dessicables: abricot,raisin de table,pêche
élevage laitier et viande (caprin et ovin),
grandes cultures en céréales et oléagineux.
Dans le jargon technico-agricole, cela représente 4 ou 5 ateliers et un peu plus d'UTH (cela veut dire emploi, si si...).

5) Comment anticiper les changements?
Sur le plan agronomique, l'élevage est indispensable pour assure la fertilité durable du sol. Il n'y a pas de meilleur amendement que le fumier composté. L'association polyculture-élevage (démantelé par la spécialisation régionale de nos pseudo-agronomes productivistes) est le premier pilier de l'agriculture durable, le second est la rotation des cultures, le troisième la culture sans labours ou permaculture. Ce qui est ciblé, c'est la richesse et l'équilibre biologique du sol.
C'est un travail de longue haleine.
Il n'y a pas d'autre alternative. Nous sommes face à des contingences, des limites, dont la biologie ne nous permet pas de nous affranchir.
Comment travailler? Sans pétrochimie, pas d'engrais de synthèse, pas de phytosanitaire chimique. Forcément bio. Avec quels outils? Mon avis personnel: utiliser le meilleur que la technique nous aura laissé et qui sera encore utilisable. Oui au machinisme agricole. Oui au tracteur... à l'huile brute. Et oui, ça marche! J'ai un excellent article à vous poster... mais à re-saisir!



Résumé-conclusion:(Comme à l'école)

Association et synergies d'agriculteurs pro pour l'achat du foncier et le développement d'activités commercialement et agronomiquement complémentaires. On se serre les coudes contre les "agressions" extérieures et s'entraide dans notre travail quotidien. Mais on reste tous financièrement indépendants au sein de nos cellules familiales respectives.

Voila mon schèma idéal. Je vous en dirai plus ultérieurement. Merci pour vos critiques constructives.

[Lansing]

Hé bien, ça c'est de l'info et de l'analyse, chapeau.

[mahiahi]

La sécheresse n'est pas une question de quantité d'eau annuelle, mais un manque de précipitations régulières.

C'est tout ça à la fois, bien sur. Il faut penser de manière plurifactorielle. Mais on voit bien que la régularité n'est assurée nulle part.

On ne parle pas de la même régularité : j'entendais par là que la quantité d'eau dans le sud de la France est notoirement concentré sur 3 mois de l'année, et mieux répartie au nord