oleocene.org

40% de baisse ça me parait exagéré.

batista a écrit :

ni chaud ni froid a écrit :pour mon cas personnel, ce sera l'achat malgré les signaux baissiers, car je ne suis pas éternel et qu'il faut bien vivre. (et tant qu'à faire avec un peu plus de liberté qu'un locataire stressé par l'état des lieux de sortie)

Dommage que tu achètes maintenant, ton bien va perdre 40 % de sa valeur dans les 4 ans à venir.
Question liberté, un locataire est bien plus libre de déménager qu'un proprio...

Question liberté c'était mon point de vue jusqu'il y a peu. Je comptais juste acheter un appartement que j'aurais loué jusque ma retraire. Mais un bail ça n'est pas bien solide tant il y a d'exceptions à la règle (occupation par un membre de la famille du proprio, travaux importants etc -- du moins en Belgique, j'ignore si c'est la même chose en France) Après 6 déménagements en 8 ans, dont 3 que je ne souhaitais pas j'ai aussi fini par acheter une maison.

Puis ce que je perds en liberté je le gagne en patrimoine à transmettre à mes enfants. Ils vont certainement vivre une époque plus compliquée que la mienne, moi qui suis un enfant du baby boom qui ait grandi pendant les 30 glorieuses. S'ils peuvent se loger gratuitement voire même bénéficier de quelques rentes (ils ont aussi du patrimoine du côté de leur mère, mon ex-femme) ce sera déjà plus simple. Éthiquement je n'aime pas le principe de l'héritage. C'est une injustice fondamentale que certains démarrent dans la vie avec un patrimoine et d'autres sans rien. Mais à un moment la nature humaine reprend le dessus et on pense aux siens d'abord.

Quant à l'éventuelle perte de valeur elle est de toutes façons relative. Sa valeur c'est x mètres carrés habitable et x ares de terrain.

Attention tout de même. On a un peu tendance à oublier qu'en réalité on ne possède absolument rien en ce monde. La propritété est une illusion. Si la "communauté" décide de reprendre vos bien, elle le fera. Celà peut consister en une saisie pour des paiements d'impôts (sur la fortune, les droits de succession etc.), pour payer des réparations suite à un préjudice. Ou tout simplement, en cas de changement de système politique, la saisie pure et simple, en cas d'invasion étrangère etc.
On peut aussi vous exproprier pour construire une autoroute ou un aéroport, avec une compensation arbitraire en échange.
Tant qu'il y aura des hommes organisés et armés, ils pourront tout vous prendre. La légitimité d'une propriété ne tient que par la légitimité de la communauté à laquelle vous appartenez.
Ceci n'étant qu'un petit rappel de philosophie générale

phyvette a écrit :

batista a écrit :Dommage que tu achètes maintenant, ton bien va perdre 40 % de sa valeur dans les 4 ans à venir.

Espérons que ton pronostique sur l'immobilier sera plus fiable que celui sur le Napoléon 20 Francs or.

Oh le taquin!
En fait, je n'ai pas de pronostique. Ne travaillant pas dans la gestion de patrimoine, je m'en remets aux infos que je glane par-ci, par-là (oléocene, bulle-immo, les économistes hétérodoxes, Delamarche and Co, le bon dieu hasard, etc).
En même temps, étudier la macro-économie, c'est très intéressant en soi mais moins que la philo quand même.

ni chaud ni froid a écrit :Enfin, j'achète sans emprunt, donc je cherche surtout une valeur d'habitation, et le risque de division par 2 du prix de la baraque est assumé et mesuré.

Il me semble que c'est pas très judicieux d'acheter un bien immo en cash à 100% car le cash te permet de tirer un revenu qui couvre un peu plus que les intérêts du crédit à rembourser. C'est un truc à étudier.

ni chaud ni froid a écrit :Question liberté, l'objectif est de coincer - de 50% du patrimoine en immobilier (pas évident mais gérable), le reste demeurant en actifs variés pour pouvoir rebondir ou bouger en cas de nécessité. C'est plutôt la deuxième partie du plan qui me travaille, vu la conjoncture actuelle et le peu d'actifs fiables

Exact! Mais attention de bien varier ton capital. Parfois, on le croit varié alors que pas vraiment, genre toute ton épargne en euros, ou bien en action française, etc...

Allez, pour ton liquide, je te dirai :
- 35% en or,
- 20% en devises étrangères (Norvège, Suède, ?),
- 20% en obligations allemandes,
- et qu'est ce qui reste, euh 25% en actions (Total, Gazprom, etc).
- Peut être acheter un peu de terres agricoles aussi...

Tovi a écrit :40% de baisse ça me parait exagéré.

Ca dépend où mec!

Libre au modo de séparer le fil car on s'éloigne du sujet sur ma réponse.

batista a écrit :Il me semble que c'est pas très judicieux d'acheter un bien immo en cash à 100% car le cash te permet de tirer un revenu qui couvre un peu plus que les intérêts du crédit à rembourser. C'est un truc à étudier.

Tu penses à quel type de placement ? CAT ?

Tovi a écrit :- 35% en or,

En attente arrêt du plongeon en cours. Cependant je n'ai pas prévu de m'exposer autant sur l'or...

Tovi a écrit :- 20% en devises étrangères (Norvège, Suède, ?),

En cours. Idem, exposition plus faible

Tovi a écrit :- 20% en obligations allemandes,

Pour l'instant j'ai fuis l'investissement obligataire, je le sens vraiment pas.

Tovi a écrit :- et qu'est ce qui reste, euh 25% en actions (Total, Gazprom, etc).

En cours. Je rentre progressivement sur des valeurs du CAC, mais ça prends du temps de bien comprendre les enjeux. Et pour l'instant j'écoute au maximum de sources pour éviter des gamelles par ignorance.

Tovi a écrit :- Peut être acheter un peu de terres agricoles aussi...

Cf. Achat immobilier. Je compte aussi acheter 2-3 forets à proximité.

ni chaud ni froid a écrit :Batista a écrit:
- Peut être acheter un peu de terres agricoles aussi...

Cf. Achat immobilier. Je compte aussi acheter 2-3 forets à proximité.

+1, avec un poêle haut rendement dans ta maison of course!

ni chaud ni froid a écrit :batista a écrit:
Il me semble que c'est pas très judicieux d'acheter un bien immo en cash à 100% car le cash te permet de tirer un revenu qui couvre un peu plus que les intérêts du crédit à rembourser. C'est un truc à étudier.


Tu penses à quel type de placement ? CAT ?

Mes connaissances sont insuffisantes pour te répondre mais je t'invite à étudier le forum de la bulle-immo.
C'est très instructif et les intervenants ne manque pas d'humour.

batista a écrit : ......
- Peut être acheter un peu de terres agricoles aussi...

et la Safer est d' accord pour vous laisser ca sans projets agricoles ?

energy_isere a écrit :

batista a écrit : ......
- Peut être acheter un peu de terres agricoles aussi...

et la Safer est d' accord pour vous laisser ca sans projets agricoles ?

Je pense qu'il y a moyen d'investir financièrement dans la terre sans forcément être gérant de quoi que soit. A la manière d'une SCPI en immobilier. Faudrait que je cherche un peu.
Pour le bois en tout cas, il me semble que c'est plus simple à acheter que de la terre cultivable.

energy_isere a écrit :

batista a écrit : ......
- Peut être acheter un peu de terres agricoles aussi...

et la Safer est d' accord pour vous laisser ca sans projets agricoles ?

Investir dans des terres agricoles
Si vous souhaitez investir dans des terres agricoles, il n'est pas indispensable de se porter acquéreur d'un terrain dans sa totalité. Vous pouvez très bien décider de prendre des parts dans une société spécialisée : le groupement foncier agricole (GFA). Il s'agit en fait d'une société civile formée par plusieurs personnes physiques. Grâce à l'apport de chacun, vous pouvez gérer des terres agricoles.

Cette forme de société peut voir le jour lorsque, par exemple, un jeune fermier s'installe et manque de moyens. Pour un agriculteur, cela peut aussi être un moyen de transmettre des parts de la société plutôt que du patrimoine à ses héritiers, afin qu'aucun d'eux ne soit lésé.

http://www.linternaute.com/argent/eparg ... -gfa.shtml

batista a écrit :

ni chaud ni froid a écrit :Enfin, j'achète sans emprunt, donc je cherche surtout une valeur d'habitation, et le risque de division par 2 du prix de la baraque est assumé et mesuré.

Il me semble que c'est pas très judicieux d'acheter un bien immo en cash à 100% car le cash te permet de tirer un revenu qui couvre un peu plus que les intérêts du crédit à rembourser. C'est un truc à étudier.

Cette question à une réponse financière et fiscale.

Si c'est pour acheter une résidence principale, l'achat 100% cash se défend sur les deux plans financier et fiscal.
Faut voir les taux de l'emprunt et des placements sans risque de capital.

Pour un achat locatif là, la question ne se pose même pas aussi bien financièrement que fiscalement, il vaux mieux emprunter le maximum et bénéficier d'un fort effet de levier. Dans ce cas la question importante et le rendement net, donc des prix d'achat plus bas d'au moins 30 à 40%.

Pour la terre agricole, si c'est pour la posséder sans l'exploiter ça coûte bien cher pour des prix de location à l'hectare dérisoires et une protection légale du paysan locataire a faire pleurer les locataires d'immobiliers sous loi de 1989.

Pour les bois pas de soucis...mais il n'y a pas que des avantages, il faut notamment pas imaginer que le terrain vous appartient vraiment (cf chasseurs et diplomatie locale)

Pour les surfaces agricoles :
1. investissement - La SAFER recherche parfois des investisseurs, mais leurs plans sont souvent très en faveur des exploitants. Je traduis pour ceux qui n'ont jamais creusé le sujet : vous avez une probabilité non nulle d'y laisser des plumes et serez coincés avec un patrimoine invendable sauf...à l'exploitant.

Pour la terre agricole, si c'est pour la posséder sans l'exploiter ça coûte bien cher pour des prix de location à l'hectare dérisoires et une protection légale du paysan locataire a faire pleurer les locataires d'immobiliers sous loi de 1989.

tout à fait !

2. Achat de terre agricole :
- Achat d'une ferme moderne avec bâtiments d'exploitation et belle surface dispo = impossible (quasi). Mais je n'en ai aucune utilité et ce n'est pas mon souhait du tout.
- L'achat de maison avec une surface raisonnable <<< SMI = toute les chances que ça passe, il faut juste pas être trop gourmand. Dans mon coin il y a pas mal de fermettes de ce genre, inexploitables en pur agricole et vétustes, sur des petites surfaces. Des fois la SAFER se pique de faire l'agence immobilière d'état, et préempte. Qu'ils préemptent...

Sans vouloir être contrariant, il me semble que ce n'est pas une mauvaise idée de protéger la terre agricole de la spéculation et de la réserver administrativement aux agriculteurs exploitants.

Je pense que c'est la même bonne démarche qui conduit a sanctuariser les bandes côtières par l’intervention du Conservatoire du littorale contre le bétonnage.

phyvette a écrit :Sans vouloir être contrariant, il me semble que ce n'est pas une mauvaise idée de protéger la terre agricole de la spéculation et de la réserver administrativement aux agriculteurs exploitants.

Pour les généralités :
100% d'accord, c'est une très bonne idée, j'y suis personnellement très favorable et je pense même que c'est indispensable.
Dans la pratique, le système actuel c'est la foire aux hectares pour les exploitants "en place", la galère pour ceux qui s'installent sans être de bon petits soldats, et la prime aux grosses exploitations. Cela avec des agriculteurs dont la moyenne d'age fait peur pour l'avenir.

Pour mon cas particulier, cf mon message précédent : Si la SAFER souhaite préempter, qu'elle préempte. Je ne vais pas pleurer sur mon sort contre le bien public.

Sinon, pour investir dans la terre agricole, aller voir du côté de l'europe de l'est. Parait que ca se vend bien. En plus, ca permet de diversifier son capital.

batista a écrit :

Tovi a écrit :40% de baisse ça me parait exagéré.

Ca dépend où mec!

Là où la plupart des gens on envi d'acheter.